跨过半程，招商蛇口提前晋级至“五强”。

8月28日晚间，招商蛇口（001979.SZ）披露2023年半年报。截至2023年6月，招商蛇口签约销售面积达到683.96万平方米，同比增长40.30%；累计签约销售金额为1,664.36亿元，同比增长40.07%。

与整个地产行业增速放缓形成对比，招商蛇口呈现出在销售排名、利润和股东回报方面逆势增长，如此更能体现出其抵御行业周期发展的韧性所在。

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更令人期待的是，随着“认房不认贷”政策的实施，改善型需求的释放将进一步提振市场活力。如此背景之下，一直稳健前行的招商蛇口正迎来有利的发展时机。

提前跻身“五强”

2023年年初，招商蛇口喊出“国内房地产行业的前5名”的目标。今年时间过半，根据机构发布的上半年房企销售排行榜数据，招商蛇口全口径销售金额位居行业第五。从目标完成率看，时间过半，招商蛇口2023年的销售目标也已完成过半。

更为关键的是，招商蛇口在销售规模“提前进入五强”的背后，更是实现了收入和利润的双增长。2023年上半年，招商蛇口坚持有质量地规模增长, 持续提升市场洞察能力，多措并举推进存货去化，通过“一城一模板”持续加强项目操盘管理能力，以数字化赋能监督可研兑现，实现营业收入约514.42亿元，归属于上市公司股东的净利润约为21.52亿元，同比分别增长了14.09%。

通过观察发现，招商蛇口合理的城市布局是其业绩稳步增长的关键因素。

根据第三方研究机构中指研究院发布的2023年上半年拿地TOP100排行榜，招商蛇口位列第4位。

在2023年上半年，招商蛇口坚定区域聚焦、城市深耕，把握投资节奏，共获得了25宗地块，总建筑面积约为238万平方米，权益地价达到345亿元。

上半年，招商蛇口在“强心30城”中的投资占比达到100%，其中“核心6 10城”的投资占比为98%。公司的资源进一步聚焦在一线城市如北京、上海、深圳，以及重点城市如杭州、苏州、厦门。仅在北京，招商蛇口就成功获得了3个项目，地价投入高达88亿元。

目前，招商蛇口实现了营收和利润的双重增长，拥有丰富且广泛的土地储备，预示着其将继续在稳健增长的道路上前进。

令人欣喜的是，招商蛇口在资本市场上也表现出色。

南油和前海实业股权的收购重组是一个典范。招商蛇口的这一方案从提出到注册生效仅用时95天，从注册生效到重组标的资产过户仅用时10天。

市场普遍认为，招商蛇口项目在实际操作中的快速落地，将为上市房企的并购重组和股权融资注入强心剂，提振市场信心。对于招商蛇口来说，这预示着通过A股并购交易加码优质资产，获得了资本市场的高度认可。此外，通过这次重组交易，招商蛇口进一步增强了对前海自贸投资的控制权，加强了前海优势资源，抓住了前海政策机遇，提升了其在粤港澳大湾区重要区域的资源价值。

牢牢把握“财务安全区”

高增长的销售额和强劲的盈利都是在企业稳健发展的基础上建立的。在地产格局不断变化的背景下，企业的首要关切是财务健康。

招商蛇口表示，公司始终坚持稳健的财务管理策略，“三道红线”始终保持在安全范围内，并不断进行优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09，皆在“三道红线”绿档范围。

到期债券按时兑付进一步确保了财务安全。根据统计，今年7-8月，招商蛇口公开市场到期债务近70亿元，均已如期兑付。

得益于稳健的财务和经营实力，招商蛇口在融资方面拥有巨大优势。

招商蛇口全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。根据半年报数据，2023年上半年，公司新增了138亿元的公司债注册，新增了74.9亿元的公开市场融资，这些债券的票面利率均为同期内房企债券利率的最低水平。上半年的综合资金成本为3.65%，较年初下降了24个基点。

REITs和ESG的双重驱动

招商蛇口在地产开发收获满满之余，展现出更引人瞩目的高质量发展道路。

基础设施REITs的扩募上市便是例证。2021年6月21日，博时蛇口产园REIT作为国内公募REITs首批项目，在深交所成功上市；今年6月16日，正值上市两周年之际，博时蛇口产园REIT的扩募份额也正式上市，再次成为国内公募REITs首批扩募项目之一。

据透露，招商蛇口充分利用已有的REITs平台和REITs试点政策，着重发展商业、写字楼、产业园区等资产运营业务，实现持续的资产运营收益。

市场分析人士认为，对于地产公司来说，资产运营业务是业绩增长和支撑的关键点，公募REITs不仅为企业实现运营收益和资产增值收益提供了便捷渠道，而且在打通募资、投资、管理、退出的通道，降低财务风险等方面发挥了关键作用。

ESG方面，作为绿色人居的先驱和实践者，招商蛇口在行业内起到了示范引领的作用，因出色的可持续发展管理能力，荣获“A股2023房企ESG第一名”。

在双碳行动的引领下，招商蛇口加速低碳建筑的重大技术攻关。在2023年上半年，超低能耗建筑累计达到159.8万平方米，近零能耗和零能耗项目达到16.1万平方米。上半年新增的装配式建筑面积为298.5万平方米，占新开工项目面积的93.5%。公司还新增了36个绿色建筑项目，新增建筑面积为442.24万平方米。截至2023年6月底，公司累计建设了467个绿色建筑项目，总建筑面积达到5,703.61万平方米。据透露，招商蛇口计划在商业、办公、园区等项目上安装屋顶太阳能光伏板，目标是在2025年将绿色清洁能源应用项目的比例提高至50%。这意味着将减少超过30万吨的碳排放，占总减排量的50.2%。

近日，国际权威指数机构摩根士丹利资本国际公司（“MSCI”）公布了最新ESG评级结果。凭借在ESG三个维度的优异表现，招商蛇口MSCI ESG评级达到A级，位列A股房地产上市公司MSCI最高评级，表明招商蛇口可持续发展的多年深耕再次赢得了资本市场的高度认可。

通过在核心城市的深耕和积累优质土地储备，招商蛇口将财务健康放在首位，坚守“财务安全区”，借助“融资通畅”的优势，结合REITs和ESG的双重驱动，随着地产市场的变化，招商蛇口将持续坚守长期主义，创造令人惊喜的发展业绩。

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